miércoles, 19 de septiembre de 2007

El negocio de la vivienda

Pocas cosas causan mayor atención y son el centro de las conversaciones sobre la situación de la vida actual como el tema de la vivienda. La generación actual ha sido testigo de un crecimiento sin parangón de los precios de la vivienda año tras año de manera injustificada, basta con un breve repaso a los datos:

El valor medio nominal (teniendo el cuenta el IPC) del metro cuadrado de la vivienda nueva, en 1985 era 326 euros, en el año 2006 es de 2.763 euros, podemos observar su evolución en la figura:


El valor medio real (como si el IPC fuera cero) del metro cuadrado de la vivienda nueva, en 1985 era 326 euros, en el año 2006 es de 1.163 euros, observando su evolución en el gráfico:



Esto implica que incluyendo el IPC, el precio de la vivienda se ha multiplicado por 8,5 veces el precio desde 1985, y para los que piensen en la excusa de que el precio de la vida sube año tras año, se puede observar que se ha producido un incremento excesivo en los últimos años del precio de la vivienda al observar los datos del valor medio real de la vivienda / metro cuadrado, que se incrementó 3,5 veces de manera injustificada, ya que en el valor real se ajusta el valor como si el IPC fuera cero.

A dicha situación se suma ser testigos del lento crecimiento de los salarios en comparación con el precio de la vivienda. Los datos obtenidos del instituto nacional de estadística así lo muestran:

Sueldo medio bruto mensual de los costes salariales totales(incluye el salario base, complementos salariales, pagos por horas extraordinarias, pagos extraordinarios y pagos atrasados) pasó del año 1985 de 612,68 euros al año 2007 con una media de 1.604,69 euros, lo que representa un crecimiento de 2,62 veces respecto al año 1985. En cambio, el precio medio de las viviendas nuevas en el año 1985 era de 32.600 euros, pasando en el 2007 a ser de 276.300 euros (datos de Sociedad de tasación, S.A.) , lo que representa un crecimiento de 8,5 veces, representando por tanto un crecimiento casi 4 veces por encima del aumento del salario medio.

El incremento de los precios ha sido debido a un inflado del valor de la vivienda por la especulación de los intermediarios, que van desde propietarios de terrenos, ayuntamientos que se financian y especulan mediante la declaración de suelo urbanizable, inversores que compran multitud de viviendas para revenderlas posteriormente a mayor precio incrementando así el precio del mercado, hasta constructores y promotores que prefirieron el enriquecimiento desmesurado a pesar de que los elevadísimos precios esclavizan a las personas durante 30 años o más de su vida al pagar una hipoteca.

Solamente dar un repaso a datos objetivos para darse cuenta de la situación a la que nos enfrentamos:
  • El euribor estaba muy bajo hace unos pocos años, lo que propició otorgar hipotecas baratas, situación que aprovecharon los intermediarios para subir el precio de la vivienda, encareciendo la cuota de nuevo hasta límites peligrosos.
  • El euribor presenta actualmente una tendencia alcista, alcanzando su valor más alto desde el año 2000, llegando al 4,8%, provocando que numerosas familias vean peligrar el pago de las hipotecas por la subida de la cuota. Lógica situación, ya que los precios subieron para exprimir al máximo al incauto hipotecado aprovechando los intereses más bajos del euribor, lo que provocaba un fino equilibrio dependiendo de que no suban los intereses hipotecarios.
  • Según un artículo de invertia, el euribor podría seguir subiendo en los próximos meses llegando al 5% y dirigiendose hacia el 5,50%.
  • Actualmente en España se ha alcanzado un nuevo récord de billetes de 500 euros en circulación, con un montante de 113,91 millones de unidades en circulación. De cada 100 billetes de 500 euros, 26 están en España. ¿Quién los tendrá?, dudo que los tengan los hipotecados.
  • Las mayores fortunas de España están relacionadas con la construcción solo superadas por las fortunas de las hermanas Koplowitz de "El Corte Ingles". Ejemplos de fortunas de la construcción son Luis Portillo de Inmocaral, con un patrimonio de 3.500 millones de dólares, Florentino Pérez de ACS con 1.900 millones de dólares, Joaquín Rivero de Metrovacesa con 1.700 millones de dólares o Bautista Soler de Metrovacesa con 1.400 millones de dólares. Todos situados entre las primeras 750 personas más ricas del mundo según la revista Forbes.
  • En la actualidad hay 148.600 personas "millonarias" en España (con dinero líquido de más de 1 millón de euros sin contar patrimonio), la mayoría aparecidas en la última década y ligadas al negocio de la construcción.
  • De continuar la tendencia alcista del euribor, unas 100.000 famílias están al límite de sus posibilidades y pueden perder su casa por el impago de la hipoteca. Debido en gran parte a los altos precios de la vivienda y con subidas del euribor de 80 a 90 euros al mes en cada revisión de la hipoteca.
  • Se divisan claros indicios de la desaceleración o desinflado de la burbuja del sector inmobiliario, mostrados como "ajustes", y que indican un claro descenso de la venta sobredimensionada de viviendas con datos como el cierre de la mitad de oficinas de una de las mayores inmobiliarias de España "Fincas corral" reduciendose de 350 a 180 en un solo año. Solo en andalucía se han cerrado 4.000 oficinas inmobiliarias en los últimos meses.
  • Las empresas constructoras han rebajado las ventas por actividad residencial sustancialmente. Concretamente, un 26% menos Fadesa, un 42% menos Colonial y un 52,3% menos Realia.
  • La deuda de las familias se ha incrementado, pasando de ser el 70,7% de su renta disponible en el año 2000 a ser un 115% en el año 2006 según publica Caixa Catalunya.
  • En España hay tantas viviendas construídas que su promedio en el año 2005 es de 1,54 viviendas por familia, la tasa más alta del mundo. Sin embargo, muchos jóvenes no pueden acceder a una vivienda por el alto precio y los bajos sueldos. Algunos tendrán muchas más que 1,54 viviendas y otros ninguna.
¿A qué situación se está dispuesto a llegar en todo este asunto de la trama inmobiliaria?, ¿Se hará necesario que las reservas nacionales de los países intervengan en ayuda de las instituciones bancarias que actuaron irresponsablemente con el fin de enrriquecimiento sin límite al enfrentarse a impagos hipotecarios y por tanto a crisis de liquidez?.
Los especuladores e intermediarios ya se enrriquecieron con sus actividades inmorales con la única motivación de la avaricia, si la burbuja inmobiliaria estalla, pagarán "la factura" los de siempre, la gente sencilla que se busca un medio para vivir que se encontrarán atrapados en hipotecas de cuantía altísima, reduciendo el consumo, y arrastrando al resto de sectores a una crisis. ¿Porqué no se actuó antes?. Porque casi todo el mundo quiso creerse el cuento de hacer dinero con las viviendas en mayor o menor medida, desde inversores como futbolistas que tanto adoran los aficionados, que invertían sus meteóricos sueldos en comprar viviendas para "inversión", es decir, revenderlas más caras sacando notables beneficios a su querida afición, hasta los propietarios de una vivienda adicional que un día compro a un precio y que la vende a un poco más que "el precio de mercado" que triplica lo que le costó comprarlo.

¿Y los políticos que hacen al respecto?. No entran en el enjambre del sector inmobiliario que lamentablemente es el motor principal de la economía nacional junto con el turismo, bien por interés propio en "inversiones", por mantener financiación de los partidos políticos, obtener fondos en entidades locales, corrupción, etc.. y eso que en la constitución indica en su artículo 47:

"Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos."

La razón por la que no se hace nada políticamente, es posible que sea porque en el artículo 47 de la constitución indica "tienen derecho", y tener derecho lo tienen, pero no es una obligación para nadie. Pero, ¿realmente actúan los políticos para garantizar la constitución y evitar la especulación?. Claramente no. Simplemente se suben el sueldo muy por encima del IPC y no hacen nada práctico al respecto, aparte de enviarse insultos unos a los otros, en una actitud clara de "Quítate tú para que me ponga yo", sin intención de mejorar absolutamente nada.

¿Qué ocurrirá con la burbuja inmobiliaria? El tiempo lo dirá...

Más información relacionada en:

Demoledor informe internacional: la corrupción urbanística dispara el precio de la vivienda


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